Lexique immobilier : Comprendre les termes du crédit immobilier

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Introduction

Taux fixes et variables, hypothèque, PPD ou encore caution : souvent difficile à appréhender, le lexique immobilier est vaste et peut correspondre à une multitude de situations lors de la conclusion d’un crédit immobilier. C’est pourquoi nous allons tenter de vous expliquer simplement les termes, les mots et les nuances d’une offre de crédit.

Comprendre le crédit immobilier

Le crédit immobilier est un prêt à long terme, acquis via un établissement de crédit, ayant pour but de financer la totalité ou une partie d'une acquisition immobilière, d'une construction immobilière ou encore de travaux. Le crédit immobilier est une option de financement pour lequel le prêteur - l’établissement de crédit - demande à l'emprunteur - le souscripteur - une garantie de remboursement, qui peut être sous différentes formes (hypothèque, PPD ou caution logement).

Lexique immobilier : Signification des termes courants 

Quand les modalités du contrat d’emprunt sont négociées, l’établissement bancaire propose une offre de crédit au prêteur qui a un délai de trente jours pour l’accepter.  Dans le contrat, les modalités de remboursement (le taux, sa durée et le montant du crédit) sont précisées. Si l’emprunteur choisit un prêt à taux fixes, la banque lui présentera alors un tableau d’amortissement avec l’offre de crédit. C’est une sorte de planning des remboursements.

Le tableau d’amortissement précise notamment, pour chaque mensualité, la part du capital remboursé, les intérêts réglés ainsi que la cotisation en lien avec l’assurance du prêt. Ce document est d’ailleurs primordial si vous désirez effectuer un remboursement anticipé partiel ou entier.

A contrario, il n’y a aucun tableau déterminant les échéances concernant les prêts à taux variables car l’établissement bancaire informe directement l’emprunteur de la somme du capital à rembourser, et cela une fois chaque année.

Bien comprendre le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) 

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) ou TEG est l’indicateur du coût global de votre crédit, exprimé en pourcentage annuel et défini par la totalité des postes de dépenses de l’emprunteur. Parmi eux, se trouvent les frais fiscaux, d’assurance, de dossier ou encore de constitution de garantie.

Le TAEG a été instauré dans le but d’aider le souscripteur à mieux appréhender une offre de crédit et donc comprendre les différentes parties qui la composent, dont notamment les frais cachés. En outre, ce taux est présent sur les offres préalables de crédit, doit être en-dessous du taux d’usure légal et être inscrit dans la totalité des écrits. Cependant, il n’y a pas de formulation imposée par la loi.

Comprendre les taux fixes 

Les taux fixes sont les taux du prêt définis à la signature du contrat qui ne changent jamais lors du remboursement, sauf si vous prenez la décision de renégocier votre prêt ou d’effectuer un règlement par anticipation. Même si les taux d’emprunt sont invariables, les échéances peuvent être étalées dans le temps sous réserve; ce qui donne la possibilité de hausser ou de baisser le montant de vos mensualités selon vos différentes rentrées d’argent.

Il existe deux formes principales de taux fixes :

  • à échéances constantes : la somme des mensualités est la même durant la totalité de la durée du prêt.
  • à  échéances progressives : la somme des mensualités hausse tous les ans, en fonction des termes déterminés lors de la conclusion du contrat. Cette solution offre la possibilité de baisser les mensualités durant les premières années de règlement.

Comprendre les taux variables

Les taux variables sont le taux d’intérêt revus périodiquement, soit tous les ans soit à la date d’anniversaire du prêt. Ils sont révisés selon l’évolution d’un indice de référence qui est souvent défini par l’Euribor, le tarif auquel les groupes bancaires se prêtent à court terme sur le marché monétaire.

En général, les organismes de crédit utilisent cet indice de référence en y additionnant une marge pouvant aller de 1 à 3%, selon le profil de l’emprunteur. Plus vous proposerez des garanties à la banque, plus sa marge sera moindre et par conséquent le taux proposé en sera plus intéressant.

Afin de protéger les emprunteurs de hausses notables de taux, les banques ont élaboré d’autres types de prêts à taux variables. Le plus réputé d’entre eux est le prêt capé ou  le prêt à taux révisables avec couverture. Même si le taux du prêt est révisé de manière périodique, il ne peut franchir un certain « plafond » décidé lors de la conclusion du contrat.

Comprendre une offre de crédit : les différentes garanties proposées

La notion de garantie est primordiale afin de bien comprendre tous les aboutissants d’une proposition de crédit. Quand un établissement bancaire accorde un prêt, il s’assure en contrepartie de la garantie de son remboursement.

Le souscripteur d’un prêt s’engage donc, par contrat, à restituer la somme attribuée : il s’agit de l’assurance emprunteur. Elle n’est pas légalement obligatoire mais fait partie intégrante des offres de crédits destinées aux particuliers.

Parfois, un emprunteur pour une quelconque raison (licenciement ou décès par exemple) ne peut plus régler ses mensualités. Pour éviter ce type de cas, la banque exige des garanties afin de ne pas être pénalisée de la somme avancée.

On constate trois formes de garanties :

  • l’hypothèque,
  • le Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD)
  • la caution.

Qu’est-ce que le Privilège de Prêteurs de Deniers (PPD) ?

Le fonctionnement du PPD, aussi nommée IPPD (Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers) est proche de celui de l’hypothèque et se base aussi sur le bien immobilier.

Il permet à l’organisme de crédit ou au groupe bancaire d’avoir directement la somme de la vente du bien dans l’hypothèse où celui-ci devrait être saisi ou vendu.

Comprendre la caution

Le concept de la caution est simple.  Il consiste à appeler une tierce personne ou un organisme spécialisé qui se porte garant en s’engageant à rembourser votre prêt si vous ne pouvez plus en effectuer le remboursement. Autant un particulier qu’une société spécialisée peut se porter caution.

Il y existe deux types de caution :

  • La caution simple : l’établissement de crédit ne peut prendre contact avec la caution qu’après avoir entamé des poursuites contre l’emprunteur, dans le cas d’un défaut de règlement.

  • La caution solidaire : l’entité qui se porte caution par rapport au prêt souscrit est sommée de débuter le paiement la dette du débiteur dès le premier incident de règlement.

 

Exemple de crédit pour un prêt personnel de 10 000€ sur 60 mois à taux fixe de 3,1% avec 60€ de frais de dossier; cela reviendrait à un TAEG de 3,3%. Vous rembourserez alors 60 mensualités de 180,80€ pour un remboursement total du crédit de 10 848,00€.

Le remboursement de l’intégralité des mensualités est échelonné entre 6 et 84 mois pour tous les crédits présentés.

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