5 facteurs à considérer lors de la souscription d’un crédit immobilier

Introduction

Un investissement immobilier nécessite souvent la mobilisation d’un capital que l’on ne possède pas. Contracter un crédit immobilier s’avère être pertinent quand son taux est bas ou dans le cas d’un investissement locatif. Pour rappel, les intérêts d’emprunt sont exonérés de tout impôt.

En outre, sachez que l’obtention d’un prêt immobilier s’effectue sur dossier.

C’est pourquoi nous vous conseillons de prendre toutes les précautions nécessaires avant d’en faire la demande. Il est essentiel de préparer son dossier méticuleusement afin de maximiser ses chances d'être accepté par l’organisme prêteur.

Voyons ensemble les différents facteurs à considérer pour obtenir un crédit immobilier.

Les 5 facteurs décisifs dans l’obtention d’un crédit immobilier

La situation financière : c’est le point le plus important du dossier.

Toutes les données (les revenus du capital,  les revenus du travail, les possessions, etc.) seront regardées attentivement. Les revenus d’une location, d’un bien ou les bénéfices d’un placement financier ou d’une quelconque assurance-vie seront particulièrement scrutés. Soyez donc le plus transparent et le plus exhaustif possible.


Le profil budgétaire de l’emprunteur : L’organisme prêteur va effectuer une analyse du profil budgétaire du demandeur, c’est à dire qu’il va scruter la manière dont le demandeur gère son budget (le plus souvent, mensuellement) . Ainsi, si vous mettez de l’argent de côté tous les mois, votre dossier aura plus de chances d'être accepté car cela montre que vous pourrez assumer la charge mensuelle d’un prêt. Et par conséquent, cela vous permettra également de négocier au mieux le taux d’emprunt (ou tarif de l’emprunt). Un autre exemple apprécié auprès du prêteur est l’assurance vie. Si vous en possédez une et investissez mensuellement, vous pourrez bénéficier d’un taux d’emprunt bas car votre épargne et votre apport personnel auront la possibilité d'être optimisés.  


Les caractéristiques socioprofessionnelles : L'activité professionnelle ainsi que la catégorie socioprofessionnelle seront regardées. Par conséquent, avoir un CDI est un facteur rassurant, voire même indispensable, pour l’obtention d’un crédit immobilier. Tout comme la nature du contrat de travail, son ancienneté est elle aussi importante. Néanmoins, la loi est en train de changer pour permettre à des contrats moins « sécurisés »  d’être pris en compte dans les demandes de crédit.


La capacité d’endettement : En général, les mensualités ne dépassent pas un tiers des revenus générés,  auxquels sont soustraits diverses dépenses et le coefficient de risque des ménages (sinistre par exemple). Une fois que la capacité d’endettement est déterminée, la durée du prêt peut alors être définie par la suite. Cette dernière varie la plupart du temps entre 10 et 25 ans mais doit être finalisée avant que l’emprunteur n’ait 75 ans. Un prêt long offre la possibilité de baisser le montant des annuités mensuelles mais fera augmenter
le taux d’emprunt et donc ses intérêts. Il est donc important de définir la durée optimale d’emprunt car celle-ci déterminera le tarif du crédit.  


Le prêteur : Chaque organisme est différent et chacun donne des niveaux d’importance différents concernant les 4 critères cités plus haut. C’est pourquoi, il est essentiel de préparer au mieux son dossier avant de demander un crédit immobilier. Nous vous conseillons également de faire appel aux services d’un expert de la gestion de patrimoine qui pourra vous apporter de précieux conseils dans le choix de l’organisme de prêt selon votre profil.

Les trois facteurs budgétaires essentiels pour décrocher un crédit immobilier


Les revenus du ménage :Le niveau des revenus est certainement la donnée la plus importante. Si le demandeur est en contrat précaire (CDD), il lui sera évidemment beaucoup plus compliqué d’obtenir un prêt qu’un demandeur en CDI. Si vous êtes indépendant, l’organisme prêteur se penchera sur la stabilité ainsi que la régularité de vos revenus.

L’apport personnel : Il est quasiment impossible de bénéficier d’un crédit immobilier en dessous des 10% d’apport. Pour un crédit aux conditions optimales, nous vous conseillons d’avoir au minimum entre 20 et 30 % d’apport personnel.

La nature des revenus : Il faut savoir que certains revenus ne sont pas pris en compte pour un prêt immobilier comme certaines allocations (familiales par exemple).

Les astuces à suivre pour négocier parfaitement votre taux de crédit

Afin d’acquérir un prêt auprès de votre établissement bancaire, il faut avant tout le rassurer concernant votre capacité de remboursement. C’est pourquoi la transparence doit être de mise en ce qui concerne vos revenus.

Pour cela, matérialisez vos propos avec des fiches de paie à l'appui. Pour ce qui est de la durée du prêt, sachez que plus un prêt s’étend sur plusieurs années, plus vos mensualités seront moindres. Mais, les banques préfèrent évidemment les échéances courtes. Enfin, il faut également savoir qu'un plafond de remboursement existe. En effet, les mensualités réglées ne doivent pas dépasser
la barre des 1/3 de vos revenus.

Les conditions du marché et les taux de crédits immobiliers

Afin d’optimiser au maximum vos chances d’obtenir un crédit immobilier, faites une analyse du marché et mettez les banques en concurrence. C’est un avantage incontestable lors de la négociation.

Outre les facteurs déterminants déjà évoqués, c’est l’état du marché des prêts interbancaires qui est le point primordial. Ensuite, la qualité des emprunteurs ainsi que la somme de leur apport personnel.

Il faut également savoir que le taux d’un crédit immobilier dépend de la nature du projet, mais aussi de la stratégie commerciale du groupe bancaire. Par exemple, une banque pourra opter le plus possible sur l’épargne, en laissant de côté les financements de tous types. A contrario, elle peut aussi proposer des taux de prêt immobilier avantageux dans le but d’attirer une nouvelle clientèle.

Il est donc essentiel de faire jouer la concurrence et l’intermédiaire d’un courtier peut aider en ce sens.

La qualité des emprunteurs

La qualité des emprunteurs dépend en majeure partie de deux facteurs : la gestion correcte des comptes et la pérennité des revenus. C’est pourquoi, les agents de la fonction publique spécialisés en comptabilité sont des clients parfaits pour un établissement bancaire. Effectivement, ces derniers tiennent leur compte admirablement et leurs revenus s’avèrent être constants. En revanche, un
demandeur en intérim et à découvert fait évidemment mauvais profil à un établissement bancaire.

Le sérieux du profil du demandeur est donc déterminant pour le prêteur.

Quel est le rôle de l’apport personnel dans un prêt ?

L’apport peut être utile afin de négocier un taux de prêt immobilier plus bas. Il y a des établissements bancaires qui préfèrent que les capitaux soient investis dans une assurance-vie plutôt que pour un crédit immobilier. En effet, les groupes bancaires ont des objectifs à atteindre concernant les comptes épargnes.

 

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